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Fachmarktimmobilien in Deutschland
Zeitenwende – seit der Rede des Bundeskanzlers im Februar wird dieses Wort zur Beschreibung der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Lage bemüht, und das sicher in vielen Fällen zu Recht. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine hat unser europäisches Sicherheitsverständnis und – bewusstsein komplett auf den Kopf gestellt. Die insbesondere auch deutsche Naivität bei der Ausrichtung der Energieversorgung wird uns derzeit schmerzhaft bewusst und spiegelt sich in Versorgungsängsten und stark steigenden Preisen wider. Neben der seit der Corona-Krise vorherrschenden Materialknappheit und Lieferengpässen führt dies dazu, dass sich die Inflation auf einem Rekordniveau bewegt. Als Reaktion wurden von der EZB im Juli erstmals die Leitzinsen um 50 Basispunkte erhöht. Weitere Zinsschritte werden folgen. Der Kapitalmarkt zeigte sich schon davor zunehmend nervös, so stiegen die Swap-Sätze bis Juli auf über 2,5 % an, gaben dann allerdings wieder etwas nach.
Was bedeutet dies für den Immobilienmarkt? Die Zeiten der schier unbegrenzten Kapitalverfügbarkeit sind vorbei; Werttreiber werden zunehmend wieder die nutzungskonforme Lage- und Objektqualität und weniger die Dynamik der Renditekompression sein. Zudem steigen die Nachhaltigkeitsansprüche sowohl aus der sozialen und im besonderen Maße aus der ökologischen Perspektive. ESG ist und bleibt ein Thema. Ob man nun auch im Immobilienbereich von einer Zeitenwende sprechen kann, darüber lässt sich trefflich streiten. Vielleicht wird man in einigen Jahren und mit etwas Abstand erkennen, dass der Markt notwendige Korrekturbewegungen vollzogen hat um Übertreibungen, die in Zeiten des billigen Geldes entstanden sind, wieder auszubalancieren. Eines ist sicher: Es gibt viele neue Einflüsse auf die Performance von Bestandsimmobilien. Und das bedeutet zum Beispiel, dass die Inflation auch wieder zum Rendite-Trigger werden kann – bei entsprechend wertgesicherten Mietverträgen und geringem CapEx-Bedarf aufgrund von ESG-Anforderungen.
Fachmärkte und Fachmarktzentren werden weiterhin positiv von Investoren eingeschätzt, wobei die Unsicherheiten der Preisanpassungen aufgrund der Zinswende auch bei diesem Produkt vorhanden sind.
Allerdings ist das Renditeniveau für großflächige Handelsimmobilien zuletzt stabil geblieben, wobei auch hier das veränderte Zinsumfeld wirkt. Während Fachmarktzentren weiterhin im Fokus von Investoren stehen, bleibt die Nachfrage nach Shopping Centern auf sehr niedrigem Niveau.
Der Markt für Fachmarktzentren erwies sich in den letzten Jahren als stabiler Anker im Bereich der Handelsimmobilien und wurde seitens der Investoren aufgrund seiner Systemrelevanz immer stärker nachgefragt. Zuletzt ist dieser starker Aufwärtstrend und der damit einhergehende Preisanstieg für Fachmärkte aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus gestoppt, befindet sich aber immer noch auf einem historisch hohen Niveau. Neben der Systemrelevanz erscheinen Fachmärkte bzw. Lebensmittelhändler aus Investorensicht auch besonders krisensicher gegen den immer stärker werdenden Online Handel. Mit Blick auf die gestiegene Inflation bieten Fachmärkte durch die in den Mietverträgen zumeist verankerten Wertsicherungsklauseln zudem eine sehr gute Möglichkeit sich gegen Inflationsrisiken abzusichern.
Quelle: bulwiengesa, 5% Studie 2022